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    四川浩兴实业有限公司:2016年影响房地产市场十大事件

    2017年01月07日来源:绵阳房产网我来说两句(人参与)

    2016年是房地产市场发展最为特殊的一个年份。一方面“去库存”最大规模展开,大力鼓励购房。一方面又执行“史上最严调控”,严格限制购房。所幸的是,中央政府首次清晰定位“房子是用来住的,不是用来炒的”,要建立房地产发展的长效机制。因此,有理由相信,即将到来的2017年将是房地产发展最稳的一年。

    2016年是房地产市场发展最为特殊的一个年份。

    一方面“去库存”最大规模展开,大力鼓励购房。各地方政府全年都在想方设法刺激城市居民和农民工进城买房,房贷宽松,再加上以首付贷为龙头的互联网金融风起云涌,推波助澜,各路资金违规杀入楼市,致使地王频出、房价飙升。

    一方面又执行“史上最严调控”,严格限制购房。一线及周边城市和部分房价过热的二线城市通过出台限购限贷等政策,并对违规房企和中介展开“最强执法风暴”,让狂奔的楼市刹车,继而稳步向前。

    所幸的是,中央政府首次清晰定位“房子是用来住的,不是用来炒的”,要建立房地产发展的长效机制。因此,有理由相信,即将到来的2017年将是房地产发展最稳的一年。无论开发商还是购房者,都将有一个稳定的预期。

    在此,记者梳理和总结了2016年影响房地产市场十大事件,以飨网友。

    一、降首付新政拉开2016去库存大幕

    重要指数:★★★★★

    关键词:降首付 去库存

    官方数据显示,2015年末,中国商品房待售面积7.19亿平方米。加上在建未售面积、待开工面积等,整体库存超60亿平方米。从中央经济工作会议,到地方和全国两会,定调2016房地产市场为“去库存”之年。

    针对去库存难题,中国央行和银监会2016年2月2日联手发布房贷新政:不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

    “去库存”政策贯穿全年。房贷新政表明了中央政府化解房地产库存,支持居民购房,改善居住条件的态度。之后超过150个城市出台去库存新政,降低首付、松绑住房公积金、减税、鼓励农民工进城买房等等,以及各地风起云涌的首付贷等各类金融杠杆直接点燃了年初沉寂的房地产市场,空前宽松的购房环境使得三四线楼市回暖,部分一二线楼市走向过热。

    二、9.30起二十余城出台楼市调控新政

    重要指数:★★★★★

    关键词:调控新政

    2016年9月30日,北京市人民政府发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,包括二套房首付提高至50%等,率先开启“史上最严限购”。9日内,北京、天津、苏州、成都、合肥、广州、南京、深圳、济南、无锡、武汉、郑州、东莞、福州、惠州、南宁、芜湖、佛山、珠海、厦门等22个城市先后发布楼市调控政策。

    之后到年底,仍有多个城市出台或升级限贷限购政策,北京周边的河北小县怀来也加入“限购”行列。

    楼市调控新政到12月份产生明显成效,从国家统计局数据看,一线城市房价环比基本持平;二线城市房价环比涨幅进一步回落;三线城市房价总体较为稳定。楼市降温呈现出积极变化。

    三、中国楼市掀起最强“执法风暴”

    重要指数:★★★★★

    关键词 执法风暴

    2016年6月起,住建部在全国范围内开展“史上最严”房地产中介专项整治工作,对发布虚假房源、为不符合交易条件的房屋提供中介服务、违规吃差价等10种违规行为进行严肃查处。

    10月,住建部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单。并将房地产行业违法专项整治统一执法行动与调控新政同步推进,楼盘虚假宣传、不正当竞争、价格违法、捂盘惜售、囤积房源、炒房团购等违法违规行为,中介发布虚假房源、哄抬楼市、房东跳涨等违法违规行为,均在立案查处之列。

    11月25日,住建部又召开了规范房地产中介行为持续整顿市场秩序电视电话会议,对中介编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等7类违法违规行为进行重点整治,依法从严从重从快进行查处。

    往年的调控一直是政策严,执行松。2016年在“史上最严”调控实施之时,“史上最强”执法也在配合行动,显示出中国官方调控楼市的决心,多地房价非理性上涨戛然而止。

    四、中央研究70年宅地续期办法

    重要指数:★★★★★

    关键词 70年宅地续期

    今年4月,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。公众疑惑的是,不论70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期。11月,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布,意见对于公众关心的土地与房屋财产问题作了说明和安排。明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。之后,最高法表示,人民法院将依据现行法律以及中央《意见》精神,稳妥处理好相关案件,同时会提出相关的立法建议。

    专家认为,研究产权续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,意味着对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。也有专家建议,满70年使用期的住宅用地应免费自动续期,城镇居民的住房是拥有永久产权的,而住宅用地只有最高70年的使用权,房地严重背离。

    五、中央定调:房子是用来住的,不是用来炒的

    重要指数:★★★★

    关键词:长效机制

    中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。会议明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

    这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位,强调让住房回归居住属性。而建立长效机制,中央政府需要兼顾各个利益群体及长短期利益的平衡。既要充实地方财政,又要兼顾国计民生和基本保障。预计2017年房地产主基调是“稳”。

    六、全国整治房地产金融 叫停首付贷

    重要指数:★★★★

    关键词:叫停首付贷

    2016全国两会上,央行高层表示,央行与相关部门一起,结合即将开始的互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。全国房产中介和P2P首付贷被紧急叫停。

    2016年10月13日,国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》,规范互联网“众筹买房”等行为,严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质,不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的,不得违规开展房地产金融相关业务。

    首付贷一般是为购房者提供首付1/2或者2/3比例的资金,进而让购房者有能力交付首付款,但这可能使得部分炒房客有更大能力去投资,进而造成投资泡沫和风险。叫停首付贷、加强互联网金融监管,有助于阻断资金违规流入楼市,防范楼市风险,保持金融稳定。

    七、全国地王大战

    重要指数:★★★★

    关键词:地王大战

    2016年是全国地王出现最多,刷新历史纪录的一年,尤其是在未展开调控的前三季度,全国范围内掀起了一波又一波的地王大战。

    据统计,截至9月底,全国有211个地王。一线城市2016年住宅土地楼面价同比上涨了72.2%,二线城市涨幅更是达到了86.7%。溢价率也纷纷刷新历史纪录,一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%,二线城市达到了65.23%。在8月出现46宗地王后,9月地王潮在持续刷新纪录,全国已经出现了50宗地王(认定标准单宗地总价超过10亿,溢价率超过100%),全年超过10亿的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗,均创造了历史纪录。

    在“地王效应”的推动下,市场热情高涨,整体拉升了新房成交价格。地王无疑是地产业未来几年最有悬念的一道难题。如权威人士解读,中国经济将长期处于“L”型,未来的不确定性太大了。一旦地产市场收缩,现在的地王就会变成一座座大山,把企业压垮,而后边提供资金的金融企业们也难逃一劫。

    八、不动产统一登记落地

    重要指数:★★★★

    关键词:不动产统一登记

    2016年是不动产统一登记制度在基层落地的关键一年,按照工作安排,要力争年底前所有市县停发旧证、颁发新证。在国土督察机构派出的79个督察组推动下,全国实现不动产统一登记“颁发新证、停发旧证”的地方政府大为增加。

    统计数据显示,督察工作开展以来,全国实现不动产统一登记“颁发新证、停发旧证”的地市、县分别增加49个、216个;截至11月20日,已有24个省(区、市)实现所有地市、县“发新停旧”。

    12月,国家发展改革委会同财政部印发《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》,明确不动产登记收费标准及收费优惠减免政策,规范不动产登记收费行为,保护不动产权利人合法权益,并对16种不动产登记实行收费减免优惠。据估算,政策实施后,全国每年可减轻不动产登记申请人负担约5亿元。

    统一登记之后,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,不必再东奔西跑,有利于保护公民物权。同时,不动产统一登记的展开能够计算出现有房地产空置率,并为开征房地产税起到基础性作用。

    九、万科股权争夺战

    重要指数:★★★

    关键词:万科股权之争

    万科股权之争从2015年宝能举牌万科即开始,2016年宝能系持续增持万科股份,总股本高达25%以上,成为第一大股东。万科董事局主席王石公开宣布不欢迎宝能,并称其为“门口的野蛮人”。股权之争白热化。之后,万科提出增发方案,遭万科大股东之一华润否决,8月,恒大及其董事长许家印杀入万科股权争夺战,买入4.68%股份。由此,宝能、华润、安邦、恒大,万科管理层等掀开了旷日持久的股权与话事权之争,并引发监管层关注。12月3日,证监会主席刘士余公开斥责“野蛮收购”。12月5日和9日,保监会对前海人寿、恒大人寿先后下发监管函。12月18日,万科终止与深铁重组。万科股权之争仍不明朗。

    业内认为,包括宝能、华润、恒大、安邦、万科管理层在内的利益各方,就万科股权的博弈仍将继续。而监管变化为万科管理层赢得了宝贵的调整时间。

    十、限购传言催生“排队离婚”购房潮

    重要指数:★★★

    关键词 假离婚购房

    2016年8月份,上海限购“新政2.0版”疯传,包括“名下无房亦无贷款记录的购房者首付最低三成,利率无优惠”“名下无房但有过按揭贷款历史的,首付最低五成,利率最低1.1倍”“离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前家庭情况处理”等重磅信息。这个离异一年内还按原婚姻状态里的房产情况限购规定直接催生了“离婚买房潮”。

    8月29日,上海市住建委通过政府官微“上海发布”辟谣,但仍然难以阻挡“排队离婚”。其它一些热点城市如南京等紧随其后,假离婚购房成为中国房地产市场一大奇观。

    11月28日,上海市住建委规定,自11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的,或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

    在法律上,假离婚就是真离婚,夫妻一旦协议离婚,所有财产将进行分割,再次购房后产权也是在其中一人名下。“中国式假离婚”可能使越来越多的人人财两空。部分城市实施“认房又认贷”政策,堵住了通过假离婚获得购房资格的政策漏洞。 (来源:搜狐焦点网)

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